[책] 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법 - 부동산 정책과 투자타이밍

정부의 부동산 정책에 따른 투자자의 대응방안은 정부에서 규제를 완화하거나 경기부양을 위한 정책을 펼칠 때는 적극 투자에 동참하고 정부에서 규제정책을 내놓기 시작한다면 공격적인 투자보다는 재정 능력을 고려한 보수적인 입장에서 투자 시장에 참여하는 것이 바람직하다. 부동산 투자는 예측의 영역이 아니라 대응의 영역이다. 정부의 부동산 정택에 우리는 적절한 대응을 해야만 한다. 정부는 부동산 시장을 얼마든지 죽일 수 있다. 다만 여러 가지 경제여건을 고려해 그 수위를 조절할 뿐이라는 점을 명심해야 한다.
(p.76)

평생 모은 현금성 자산을 은행에 맡겨도 최소한의 생활은 고사하고 오히려 현금의 원척적 가치인 상품의 구매력이 줄어든다. 한마디로 나의 자산가치가 훨훨 날아가 버린다. 오히려 가치가 줄어드는 것이다. 따라서 이러한 자신의 현금성 자산이 휘발되는 것을 막기 위한 능동적 경제활동이 투자라고 필자는 강력하게 주장한다. 즉 아무런 투자 행위도 하지 않고 현금성 자산을 은행에만 넣어둔다면 언젠가는 상품구매력이 0원이 돼버린다.
(p.81)

통화량에 따라 부동산 가격이 움직인다.

종이화폐가 늘어나면 실물 자산인 부동산 가격이 상승한다고 했다. 사실이라면 종이화폐의 양이 증가하면 즉, 통화량이 늘어나면 부동산 가격이 상승할 것이라는 가설을 세울 수 있고 통화량이 늘어날 것으로 예측되는 정부의 통화정책이나 행위들이 연속해서 발표된다면 향후에 부동산 시장의 활성화를 기대해볼 수 있겠다. 반대로 통화량을 줄이는 정책을 정부가 발표한다면 부동산 시장이 조정을 받을 것으로 예상할 수 있다.
(p.116)

- 통화량 증가 요인
: 금리 인하(저금리), LTV/DTI 규제 완화, 국채 회수, 세금 인하, 지급준비율 인하, 재할인률 인하, 재정지출 확대 및 양적완화

정부기관의 보도자료나 언론기사에서 통화량 증가요인에 관한 내용이 지속적으로 눈에 띈다면 앞으로 시중에 통화량이 증가할 것이라는 추론이 가능하다고 통화량이 늘어난 만큼 가치는 하락하고 반대로 실물 자산인 부동산 가격은 올라갈 가능성이 높으므로 부동산 투자에 관심으 기울이는 계기가 돼야 할 것이다.


- 통화량 감소 요인
: 금리 인상(고금리), LTV/DTI 규제 강화, 국채 발행, 세금 인상, 지급준비율 인상, 재할인율 인상, 재정지출 축소 및 출구전략

이러한 통화량 감소요인이 정부기관의 보도자료나 언론기사에서 자주 보일 때는 향후 실물 자산시장의 조정이 올 수도 있겠다는 생각을 갖기 바란다. 따라서 공격적인 투자는 자제하며 전열을 가다듬고 시장의 흐름을 예의주시해야 한다.
(p.118)

#LTV : 주택담보비율.
주택을 담보로 금융기관에 종이화폐를 빌릴 때 1억 원으로 평가된 주택에 대해서 LTV를 50% 적용해서 빌려주면 5천만 원을 빌려줄 것이다. LTV를 20% 높여주면 2천만 원이라는 종이화폐가 시중에 더 공급된다.

#DTI: 총부채상환비율.
빌린 종이화폐의 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 연 소득이 1억 원인 경우 DTI를 50% 적용하면 연 원리금 상환액이 5천만 원을 넘지 않도록 빌려줄 것이고 70%를 적용하면 7천만 원이 넘지 않도록 빌려줄 것이다. 마찬가지로 20% 높이면 2천만 원이 시중에 더 돌아다니게 된다. 적용비율을 높이면 높이는 비율만큼 시중에 종이화폐가 증가한다.

A 부동산이 상승 요인을 많이 갖고 있음에도 횡보를 하거나 조정을 보이는 것은 부동산 시장 전체가 하락기이기 때문이고 B 부동산이 하락요인을 갖고 있음에도 가격이 떨어지지 않고 오히려 상승하는 것은 부동산 시장 전체가 상승기 국면에 있기 때문이다. 즉 부동산 시장 상황이 어려우면 좋은 부동산도 가격이 오르기 힘들고 시장상황이 좋으면 못난이 부동산도 가격이 오른다는 말이다. 하지만 반대로 부동산 시장 상황이 대세상승기에 들어서면 A 부동산의 가격은 B 부동산에 비해서 가격상승률이 매우 높고 대세하락기에 들어서게 되면 B 부동산은 평균하락률 이상으로 엄청난 가격하락을 맞이하게 돼 투자자로서 견디기 힘든 손실을 맛보게 된다. 알면서도 이러한 결과를 초래하게 되는 원인은 초보 투자자가 남들이 모두 돈을 벌었다고 하는 시기에 투자하기 때문이다. 즉, 대세상승기가 어느 정도 진행이 된 시기에 투자하기 때문이다. 이 정도 상황이면 상승요인이 많은 좋은 부동산은 가격이 이미 상당히 올라있기 때문에 초보 투자자는 접근하기가 힘들다. 가격이 많이 올랐으니 '떨어지면 어떡하나?'라는 심리가 들어 불안하기 때문이다. 그래서 A 부동산은 포기하고 아직 가격이 덜 오른 B 부동산을 선택한다. 아직 가격이 덜 오른 이유는 하락요인을 많이 갖고 있는 부동산이기 때문인데 초보 투자자는 이러한 사실을 간과하고 아직 오르지 않았다는 이유로 또는 저렴하다는 이유로 하락요인이 많은 부동산에 투자한다. 알면서도 분위기에 휩쓸리는 것이다.
(p,133)

#상승요인 : 역세권, 학군, 직주근접, 조망, 공원, 공공시설, 편의시설, 인구유입, 가처분소득이 높은 거주민의 수준
#하락요인: 혐오시설 등 상승요인과 반대되는 열악한 조건과 가처분소득이 낮은 거주민의 수준

부동산 시장이 과열되면 규제가 강화되며 이는 투자자의 투자 활동을 어렵게 만든다. 거래를 어렵게 한다든지 양도세를 중과세 한다는지 해서 투자하기 힘든 환경을 만드는 것이다. 한 번의 규제로 부동산 시장이 진정되지 않으면 더욱 높은 강도의 규제를 시행하고 결국 시장은 고통받게 된다. 뒤늦게 투자를 했던 사람이나 자신의 재정 능력을 초과해서 투자한 사람들은 시장에서 견디지 못하게 되고 손실로 이어진다. 이러한 와중에 1997년 IMF 사태나 2008년 서브프라임 모기지 사태 같은 국내외적 대형 위기라도 오게 되면 가격이 더 많이 떨어질 것 같고 부동산 투자는 끝난것 같다는 생각에 가격이 많이 하락한 부동산까지도 처분하게 된다.
그러나 부동산 시장이 침체기에 들어서면 정부에서는 반대로 부동산 시장 부양을 위해서 그동안 묶어놓았던 규제를 하나둘씩 풀게 된다. 국민의 세금으로 국가를 경영해야 하는데 부동산 시장이 혼수상태에 빠지면 정부의 곳간 또한 비게 되기 때문이다. 부동산 시장의 부양을 위해 지속적으로 규제를 풀게 되면 시장은 바닥을 찍고 반등한다. 이 정도쯤이면 주변에 한두 명이 부동산으로 돈을 벌었다는 소리가 나오고 지난 시장에서 투자 손실을 봤던 투자자들까지 과거의 손실을 망각하고 다시 투자 시장에 뛰어든다. 너도 나도 부동산 투자에 뛰어들면 또다시 과열되고 정부는 다시 규제하는 사이클이 반복되는 것이다. 인간의 심리는 이토록 어리석다. 알면서도 다시 뛰어든다. 뛰어들기보다는 빠져나오는 것을 더 잘해야 하는데 과한 욕심이 눈을 멀게 만든다. 군중심리에 이끌려 다니지 말고 시장을 냉정하게 보고 자신만의 투자철학을 갖도록 공부하고 노력해야 한다.
(p.152)

타조알 노른자가 안 되면 계란 노른자, 그마저도 안 된다면 메추리알 노른자를 고르자. 저렴하다는 이유만으로 좋지 못한 입지에 투자하는 것은 부동산 시장이 침체기에 들어설 경우 영원히 복구하기 힘든 치명적 손실을 불러올 수 있음을 명시하자.

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3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법